Sobre como adicionar 80.000 m2 de área útil a um espaço público, minimizando o impacto sobre os vizinhos

O projeto apresentado pelo estúdio de arquitetura e paisagismo foi selecionado como o melhor projeto apresentado e ganhou o Primeiro Prêmio no Concurso Nacional de Ideias por unanimidade do júri. A proposta selecionada entre 47 participantes foi a única que fez uma abordagem contraintuitiva, colocando os edifícios perpendiculares às pistas, minimizando o impacto sobre os vizinhos e maximizando os preços de venda das novas unidades. Tudo isso melhorando as métricas solicitadas e trazendo o espaço público de um 65 para um 78.

O pedido das bases tem a necessidade ambivalente dos vizinhos existentes e do proprietário da terra. Assim, acreditamos ser necessário, por um lado, atender às necessidades do vizinho que vive hoje na região e, por outro lado, oferecer uma solução para as necessidades do proprietário que, no âmbito da lei que a regulamenta, busca o maior benefício.

Surgem então algumas questões obrigatórias.
Como adicionar 80.000 m2 de superfície à área de concorrência, maximizando o preço de venda das futuras unidades, enquanto maximiza as áreas de espaço público?
Como minimizar ou eliminar o conflito com os vizinhos na frente do local para que eles não sintam que as novas construções estão bloqueando seus pontos de vista? É possível pensar em uma unidade de gestão adicional que gere mais recursos sem comprometer as relações público/privado e verde/construído?

A divisão de parcelas de terra e seu impacto na relação com os vizinhos da Colegiales

Pensando na coexistência com os vizinhos, e prevendo a geração do consenso necessário, propõe-se uma trama que minimize as frentes na Rua Moldes e maximize as vistas de e para o parque sem renunciar à possibilidade de ter um parque contínuo desde Virrey Avilés até Federico Lacroze.

Os edifícios são projetados como torres em forma de laje, sendo que o lado menor não tem mais do que 19m. na rua e com seu lado maior voltado para os espaços verdes propostos, o que acreditamos irá melhorar a qualidade dos edifícios a serem construídos e seu valor.

As ruas perpendiculares às estradas penetram no terreno e os edifícios se voltam para elas para gerar um tecido urbano forte, onde os pisos térreos criam uma situação de comércio urbano em pequena escala.

Assim, na área entre as ruas Palpa e Céspedes existem 5 lotes com uma fachada de muito baixo impacto na rua Moldes. Na área entre as ruas Virrey Avilés e Virrey Olaguer y Feliú, será localizado um sexto lote, maior do que os anteriores, para completar os 80.000 m2 solicitados, juntamente com os edifícios do patrimônio histórico recuperado e uma nova feira.

Desta forma, a divisão dos lotes é projetada para minimizar os efeitos negativos sobre os vizinhos existentes, maximizar as condições das situações urbanas e gerar unidades premium frente aos novos espaços verdes propostos.

AS DIRETRIZES DE PROJETO

Seguindo as idéias apresentadas pelo arquiteta Tina Saaby para a Cidade de Copenhagen sugere para a nova área diretrizes de design que vão além das normas indicadas na CPU.

O objetivo é criar uma cidade que gere contato visual, o que aumenta a segurança e o bem-estar dos residentes.

Os edifícios serão de perímetro livre, com uma altura máxima de 25 m. e acima desta altura é permitido um recuo de 4 m. 4m de altura, atingindo um plano limite de 29m (somente comodidades e serviços de construção são permitidos neste nível). No caso das parcelas maiores (parcelas 2 e 6) é permitido um rodapé com altura máxima de 5 m.

As cercas de expansão (grades) devem ser transparentes, sem parapeitos; a fenestração deve ser transparente até o chão, sem parapeitos também, para que um possa olhar para baixo e ter contato com o outro.

O piso térreo pode ser privado, mas deve ser transparente. Estes podem ser abertos ou fechados, mas sempre mantendo o conceito de transparência e abertura. E sugere-se que pelo menos 16% das áreas a serem construídas dentro de cada lote sejam dedicadas a Áreas Comerciais e Gastronômicas de Acesso e Proximidade.

Os telhados serão verdes, para mitigar o impacto dos edifícios sobre o meio ambiente.

UNIDADES DE GESTÃO

Para a melhor viabilidade e sucesso da proposta é proposto dividir o projeto nas seguintes Unidades de Gestão que podem ser implementadas conforme apropriado.

Lote 1

Tem uma área total de 608 m2 e FOS 0,84 com uma fachada de 19 m na Rua Moldes. e uma fachada média em espaços verdes de 38m. Área total construível 6,140 m2.

Lote 2

Possui uma área total de 2.482 m2 e um FOS 1, com possibilidade de uma base de até 5 m de altura e duas lajes que podem tomar a altura total em duas ruas cada uma. A fachada na Rua Moldes tem 63 m. no térreo e as lajes terão até 18 m. de fachada; e uma fachada média nos espaços verdes de 40,5 m. Área total de construção 13.644 m2.

Lote 3

Tem uma superfície total de 746 m2 e FOS 0,90 com uma fachada na Rua Moldes de 19 m. e uma fachada média nos espaços verdes de 41 m. Área total de construção 6.231 m2.

Lote 4

Tiene una superficie total de 783 m2 y FOS 0.90 tiene un frente sobre la calle Moldes de 19 m. y un frente promedio sobre los espacios verdes de 44 m. Área total de construção 6.547 m2.

Lote 5

Tem uma superfície total de 886 m2 e o FOS 0,84 tem uma fachada na Rua Moldes de 19 m. e uma fachada média nos espaços verdes de 48 m. Área total de construção 7.501 m2.

Lote 6

Tem uma superfície total de 5.539 m2 e um FOS 1, com possibilidade de uma base de até 5 m. de altura. Tem uma fachada de 97 m. na Rua Moldes e uma fachada de 58 m. no parque. Área total de construção 38.973 m2.

Estacionamento concessionado

É proposto um estacionamento subterrâneo, com capacidade para 480 carros, o que melhorará as condições de estacionamento na área e gerará mais recursos para a implementação do parque, enquanto que a taxa paga pode ser aplicada à manutenção do parque.

Oficina Ferroviária [Patrimonio]

Será concessionada para a gastronomia, respeitando as normas em vigor. Área total de construção 305 m2.

Reservatório de água [Patrimonio]

Será concessionada para a gastronomia, respeitando as normas em vigor. Área total de construção 52 m2.

Habitação ferroviária [Patrimonio]

Será concessionada para a gastronomia, respeitando as normas em vigor. Área total de construção 202 m2.

Feira

Propõe-se uma zona de Feiras e Lojas de Proximidade na cabeceira de Moldes e Federico Lacroze. Área total de construção 405 m2

O PARQUE

As parcelas estão localizadas dentro de um grande parque verde unificador, que tem três escalas diferentes de espaços. (jardim público – praça e parque)
A área de Proteção Ambiental inclui um recinto de feira, a casa da ferrovia e o lote 1; a área total construída nesta zona é de 1.328 m2, dos quais 405 m2 são elevados para aumentar as áreas absorventes, de modo que apenas 923 m2 da área construída se encontram no terreno natural.

Uma área de remediação com uma cobertura vegetal de gramíneas nativas é proposta para a área. Minimizar o consumo de água e os custos de manutenção, favorecendo a presença de fauna nativa [aves, borboletas, insetos].

O jardim é um espaço de 3.065 m2 na escala de um jardim público, despojado de toda a ornamentação, é simplesmente um grande gramado. É um espaço controlado pelo perímetro ideal para mães e crianças muito pequenas fazerem um piquenique, lerem um livro ou fazerem algum trabalho usando a internet pública gratuita.

Por fim, o parque construído, um espaço verde que se consolida ao sul, bordejando a estrada de entrada de serviço. E que os estacionamentos concessionados estão localizados embaixo do parque construído.

O novo parque tem um importante bosque de espécies de árvores nativas que, juntamente com as árvores do Plaza Paso existente, formam um amortecedor de vegetação que isola os usuários do ambiente construído.

Assim, obtém-se os seguintes dados urbanos:

22% Espaço Privado | 78% Espaço Público

48% Superfícies secas | 52% Superfícies verdes